以前，这家位于北碚偏岩古镇的茶馆，每年顶多能赚5万元，如今这一数值已经超过10万元。

谢四茶馆，是偏岩通过城市更新大幅提升旅游综合收入的一个缩影。2024年，这里游客量从此前的年均50万人飙升至132万人，旅游综合收入突破8000万元。

古镇，是旅游市场中的红海，烂尾项目和失败案例比比皆是。北碚偏岩古镇为何能找准“门道”？这背后，是一套“政府掌舵、市场扬帆”的打法。

▲4月27日，北碚偏岩古镇的老旧危房经改造后重新焕发生机。 记者 罗斌 摄/视觉重庆

PART.01

曾经的古镇 

处处危房险象环生

偏岩有300多年历史，至今仍保留着书院、戏台等古建筑，黑水滩河穿越古镇，岸边50多棵百年黄葛树盘根错节。

10多年前，偏岩启动旅游开发。瞄准商机，谢亲奎在河岸边租赁了一家铺面，开起了茶馆。

但现实很骨感。偏岩老街上的房屋总面积约2万平方米，由于缺乏系统维护，超过七成的房屋成了D级危房。这些房屋中，国有的、私有的互相交叉，加上公私混杂、公房私用、资产权属纠纷等问题，房屋修缮和街面改造困难重重。

一个处处是危房的古镇，行走其间险象环生，自然就留不下多少消费。

“游客大多只有夏天来，到河里划个水，打个麻将，然后在街上随便吃碗豆花饭就走了。”谢亲奎回忆说，生意差的时候，忙活一天只有几十元收入。

2023年秋天，一则关于偏岩升级改造的消息传遍古镇。但谢亲奎不以为然。作为古镇旅游从业者，他从电视和报纸上看到了太多的失败案例。

重庆市住房和城乡建委相关负责人坦言，古镇旅游开发中，过去不少政府部门当起了“甩手掌柜”，全权由企业操盘，后者急于“流量变现”，让不少古镇变成了千篇一律的小商品街，或者沦为毫无特色的低端食街，更有甚者，一些公司进驻后只顾短期利益，不考虑古镇的历史文化保护，最终留下一地鸡毛。

PART.02

国企平台收储房屋

民企主导运营

但这一次，北碚区采取了全然不同的“打法”。

2023年9月，北碚区住房城乡建委启动偏岩老街城市更新项目，探索项目化“建投运”一体模式。项目由国企平台——重庆缙云资产经营（集团）有限公司（下称缙云公司）牵头打造，而非简单地交给市场。

国企平台公司首先做的，是摸清资产底数。工作小组挨家挨户走访，核查古镇资产户主信息、权属性质、面积信息、安全情况等21类清单要素，梳理了2900余项资产信息。然后厘清权属边界，分类建立产权纠纷房屋、经济纠纷房屋、超红线房屋等问题化解台账，联动规划、国资、法院等部门建立权证办理联合会审机制。

理清了产权关系，才能进行资产整合。缙云公司建设部部长刘燕介绍，他们通过收购、租赁、合作经营等多种模式，获取了古镇老街6成房屋的产权或使用权，为古镇的整体打造奠定了物质基础。

谢四茶馆铺面，也被租赁收回。拿到了大部分古镇房屋的所有权或经营权，缙云公司是要推倒重来吗？谢亲奎很快发现，自己多虑了。

缙云公司通过增加隐藏式钢架、结构柱，对旧墙体进行大面积保护，同时通过喷涂、打磨、刮擦等“做旧”手法，让新建墙体融入老旧墙体中。这样，建筑的结构安全等级提升了，但其整体风貌及古镇一字型街巷肌理，都被完整保留了下来。

▲4月27日，北碚偏岩古镇，房屋在进行加固改造。以前闲置的危旧房，如今变成了炙手可热的香馍馍。 记者 罗斌 摄/视觉重庆

但谢亲奎新的担忧又来了：旅游是高度市场化的产业，一家并没有旅游开发经验的国有资产运营平台公司，如何能拿出让游客满意的旅游产品？

北碚自有高招——在全国创下多个成功案例的陕西袁家村旅游开发公司，应邀前来，与缙云公司按照51：49比例出资成立合资项目公司，作为古镇运营主体。政府平台公司打造硬件，确保古镇风貌不走样，市场化的专业公司负责运营，便于提高效率，这样，一个分工明确的政企合作机制，建立了起来。

▲4月27日，北碚偏岩古镇，工人正将危旧房重新改造成特色民宿。 记者 罗斌 摄/视觉重庆

PART.03

一荣俱荣的共同体

大家一起赚钱

具体如何运营？上述合资公司祭出了“四个统一”，即统一规划商业布局、统一招商、统一管理、统一供应链。

就统一规划而言，合资公司依据偏岩古镇的生态人文资源，划定了“三街两组团”的商业布局图。每个街区或组团既有哪些业态，预留的铺面需要补充哪些业态，游客一目了然，后续招商也有章可循。

谢四茶馆被规划成为老街上的文化休闲业态，旁边还规划了民宿、手工坊等，再远处是中央仓、乡村大学堂、永泰恒商号等。一个多元交叉的商业业态布局，打破了偏岩古镇过去“豆花饭占了半边街”的窘境，让游客“耍起来不重样”。

在此基础上的统一招商，相当于按图索骥。有意思的是，合资公司还制定了分类招商引资策略，例如：针对民宿、书店、酒吧等投资金额大、收益见效慢的项目，他们采取国资领投、民资跟投的方式；针对投资金额小、产品同质竞争激烈的小吃业态，采取国企全额投资、优选项目手艺人的方式；针对大型餐饮等存量商户，通过减免租金、分配让利收益等方式扶商养商。

▲4月27日，北碚偏岩古镇的老旧危房改造后重新焕发生机，游客络绎不绝。 记者 罗斌 摄/视觉重庆

偏岩古镇重新招商中，谢四茶馆也与合资公司签订了新的合作协议。但不是简单的房屋租赁关系，而是一种利益共享机制。简单说，茶馆不再直接缴纳租金，合资公司通过统一管理，在茶馆设置了收款二维码，给商户设置保底金额，超过部分则提取10%-25%，其他收入全部返给租户。

统一供应链，就是对古镇餐厅的食材进行统一配送，以此来确保食品安全和品质一致性。谢亲奎说，他正打算从供应链中采购食材，为茶客提供简餐。

“我的茶馆不仅是我自己的生意，还是整个古镇的一部分。我的收入与古镇整体收益挂钩，大家一起赚钱。”谢亲奎认为，通过构建这样“一荣俱荣”的共同体，商家和运营公司才能真正“劲往一处使”，从而提供更好的产品和服务，赢得更多游客。

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