经营多年的临街门面、安稳投产的工厂厂房，产权证齐全、正常经营流转，谁能想到，藏在证件里的土地使用权，早已悄悄“到期”？

上世纪90年代首批出让的工商业土地，近年迎来集中到期高峰。土地到期能不能续、怎么续、多少钱续，国家至今没有统一细则、没有标准流程，是全国普遍无解的政策空白难题。

就在各地普遍观望等待之际，重庆綦江率先破冰试点，从零搭建续期机制、再造办事流程、数字化破解堵点。目前当地已有33宗到期工商业用地顺利续期，盘活超1亿元存量资产。近日，重庆这套工商业用地续期数字化管理场景，成功入选全国首批要素市场化配置改革典型经验，为全国土地续期难题交出重庆解法。

一纸到期土地证

困住商户企业融资路

土地年限到期，看似隐蔽的细节，却直接卡住市民经营、企业发展的命脉。2024年，綦江区文龙街道商户胡朝芳急需资金周转，拿着门面不动产权证到银行申请抵押贷款，却当场被拒。

银行给出的理由十分干脆：该宗土地使用年限已到期，未完成续期换证，资产处于“失效状态”，无法抵押授信。

“门面天天开门做生意，从没听说还会过期。”胡朝芳一头雾水，赶紧到綦江区规资局咨询，才知道自己的门面土地年限早已届满，必须办理续期，才能恢复资产正常使用、抵押、流转功能。

这并非个例。2024年以来，綦江区十余户商户、企业陆续遇到同款难题：有人想贷款扩店经营，有人急需盘活资产应急，全部卡在土地到期这一无法突破的关口。

此前，偶尔有群众咨询土地续期问题，但因全国无政策依据，职能部门只能让群众耐心等政策。可随着时间推移，綦江900多宗上世纪90年代出让土地集中到期，2024年迎来到期潮“爆发期”。

商户融不到资、企业盘不活资产、存量土地无法利用，群众诉求集中而迫切。面对全国政策空白，綦江不再坐等观望，2024年下半年，在市规资局，区委、区政府支持下，正式启动工商业用地续期改革攻坚。

无政策无先例

綦江摸着石头过河

相比于常规政务改革，工商业用地续期完全是“白纸作画”。国家无细化条款、省市无落地案例、区县无办理经验，一切只能靠自主探索。

法律层面仅有原则性规定：土地使用权到期后，如需继续使用，需重新签订出让合同、补缴土地价款。但补缴标准怎么定、不同业态怎么区分、流程怎么走、年限怎么续，全无依据可循。

为了稳妥破局，綦江区规资局将用地续期列为重点改革事项，专班梳理厦门、杭州、湖南等地零星探索经验，结合綦江商业、工业用地实际情况，反复研讨、多方论证，打磨适配本地的续期管理制度。

2025年9月，《重庆市綦江区非住宅国有建设用地使用权续期管理暂行办法（试行）》正式出台，填补了区域政策空白，让无序咨询、被动等待，变成有规可依、依规可办。

改革初期，续期业务依托传统线下模式办理，流程繁琐、耗时冗长。申请人需要往返政务服务中心、规资局科室、第三方评估机构、税务窗口、不动产登记中心多个点位，依次完成申报、核查、评估、签约、缴费、领证。

其中第三方现场评估周期不可控，整套流程最长需35个工作日。虽然最终能够办结，但群众跑路多、等待时间长、办事体验差。

“改革不仅要办成事，更要让群众好办事。”綦江区规资局党组书记、局长刘荣臻说。为彻底破除堵点，当地依托数字重庆建设底座，在市级部门指导下，全面启动流程再造、数字升级。

数字化赋能提效

公式算价透明便民

2025年，重庆将綦江确定为全市工商业用地续期试点。依托市级技术力量，綦江区规资局联合重庆市地理信息和遥感应用中心，搭建工商业用地到期续期驾驶舱。

依托实景数字地图，辖区每宗工商业用地的位置、权属、使用年限、到期时间一目了然，系统可自动预警到期节点，提前提醒业主申办续期，实现从“群众跑腿找政策”到“政府主动送服务”的转变。

今年5月，工商业用地续期业务正式入驻“渝快办”平台，实现扫码申报、全程网办。群众线上提交材料，职能部门线上审核、第三方机构线上核验地价，全程线上闭环流转。群众仅需最后一次到场，即可完成签约、缴款、领证全部环节，办理时限从35个工作日压缩至10个工作日，效率大幅提升。

最让市场主体认可的，是彻底解决了地价估算模糊、标准不清的问题。綦江邀请行业专家、人大代表、政协委员、街镇及社区代表多方听证，出台标准化定价规则，明确统一核算公式：商铺续期总价=对应路段续期基准价×楼层修正系数×临街道路修正系数×街角修正系数×年期修正系数×建筑面积。

所有系数因地制宜、动态适配：核心临街旺铺价值高、系数高，背街、高楼层、人流量偏少的商铺系数相应降低，定价公平透明、有据可查。同时基准地价每年动态更新、对外公示，全程阳光可监督。

在续期服务上，綦江推出弹性灵活的便民举措。业主可按需自主选择年限，最短续3年，最长可续法定最高年限，商业用地40年、工业及公共服务用地50年。针对产业企业，还可享受两年内分期缴款政策，有效缓解企业短期资金压力。

透明高效的改革举措，收获企业点赞。今年9月，綦江高新区集团一次性完成凯旋天街14处商业门面续期，土地使用权延续至2050年，总缴款400余万元，顺利盘活存量资产。

截至目前，綦江33宗完成续期的工商业用地利用率达100% 。当地同步搭建银企对接通道，帮助到期续期土地顺利实现抵押、流转、融资，彻底唤醒沉睡的存量土地资源。

土地到期处置，是我国城市化进程中出现的全新课题，也是要素市场化配置改革的难点、堵点。在全国普遍缺乏细化政策、无成熟路径的背景下，綦江以基层小切口先行探索，闯出一条制度规范化、办理数字化、定价透明化、服务便民化的全新路径。